聚焦雄安（四）：从雄安启示谈特色小镇开发与孵化

Original 2017-06-16 创意经典落地运营 绿维文旅

林峰博士指出，雄安新区绝非传统工业和房地产主导的集聚区，创新驱动是其发展的基点，雄安将成为进行制度创新、科技创新、文化创新、金融创新的新区，吸引高端技术企业、国际合作企业、创新引领企业集聚，建设集技术研发和转化交易、成果孵化、产城融合的创新发展示范区。本文重点从雄安新区的规划要求展开分析，提出特色小镇的核心论断以及开发框架和孵化逻辑。

前期回顾： 聚焦雄安（一）：从国家六大顶层设计谈雄安新区；聚焦雄安（二）：从五大发展理念谈雄安新区；聚焦雄安（三）：顶层设计与旅游创新思维

一、雄安新区规划建设的要求和特色

雄安新区要坚持稳中求进的总基调，牢固树立和贯彻落实新发展理念，适应把握引领经济发展新常态，以推进供给侧结构改革为主线，坚持世界眼光、国际标准、中国特色、高点定位，坚持生态优先、绿色发展，坚持以人民为中心、注重保障和改善民生，坚持弘扬中华优秀传统文化、延续历史文脉。雄安新区未来的定位之一，是将其建成京津冀协同发展中河北“新型城镇化与城乡统筹示范区”。

林峰博士指出，雄安新区是贯彻落实新理念的创新发展示范区，是整个中国社会发展到了一个较高经济水准，较高文明程度，较高发展阶段而出现的新城，代表了新的城市发展不再以房地产为核心，而是产城融合下生活与工作一体化的发展，创新驱动是其最大特点，将引领未来城市发展、引领全国经济社会发展。

二、关于特色小镇的核心论断

（一）特色小镇是中国城镇化发展到较高阶段的必然选择

特色小镇是一种开发运营一体化、投资一体化的结构，是城市开发较高阶段的必然选择。特色小镇是一种生活追求、理念追求、哲学追求、精神追求的社会化呈现，是一个跨产业、跨区域、跨地产、跨社会的综合开发架构，包括了土地一级开发、特色产业开发、特色村落开发、农业创新开发、房产开发、旅游景区开发等多种结构。

（二）特色小镇开辟了城镇化的另一条路

以工业化为核心的城镇化，需要工业化产业要素聚集，形成产业聚集。而以特色小镇为核心的城镇化，开辟了城镇化的另一条路，即依托原乡本土的物质资源、人文资源，基于特色条件，建设特色产业引导下的城镇发展，这其中，以服务产业聚集、智能制造与体验化定制、互联网+、电商运用等为依托的创新发展层面，构筑了全新的城镇化发展图景。

这方水土，养这方人！在这方水土与这方人中，挖掘出特色价值，培育出特色产业，这是关键。

（三）特色小镇是中国城镇化的革命

以特色小镇开发带动分散的广大乡镇人群的城镇化，是中国未来社会经济发展中最重要的开发带动模式和引擎结构，是县域经济发展的核心引擎！

特色小镇是中国城镇化的革命，它将带动2000个小镇、30万亿以上的产城一体化开发、2-3亿人口致富。

（四）特色小镇是以市场为导向的产城发展模式

任何一个特色小镇一定是政府、市场化运营的社会机构和开发性金融机构的合作结构，而不是一个单一企业的商业结构。因为特色小镇用地产化的方式是没有出路的，一定要有产业经营结构，而产业的经营需要政府与民营企业长期性合作。社会机构以市场为前提进行资源配置带动长期性的资金，带动政府投资小镇基础设施和公共服务设施,有效的带动居民就业及产业发展。

三、特色小镇进入规范调控阶段

自去年7月份开始，特色小镇相关政策密集出台，促使很多地产开发商、央企为代表的社会投资主体都纷纷进入特色小镇领域，如火如荼的探索过程中，虽取得了一些成绩，但也出现了一哄而上，千城一面、房地产化等不健康现象。人民日报、住建部等多次发声纠偏，2017年3月28日，在全国特色小镇培训会上，住建部公布10项规范要求。

目前特色小镇仍在探索阶段，申报是很积极的，真正的开发建设还远远没有全面启动。整体上缺少必要的规划基础与开发理论支持，单个企业或者单纯依靠政府难以独立完成特色小镇的建设开发和运营。因此，亟需理顺开发理念，梳理开发逻辑，把基于市场配置资源的核心发展架构落实到规划、开发、投融资及产城开发运营中。避免走弯路，严禁建鬼城，真正实现开发一座特色小镇，带动一个区域发展，富裕一方百姓。绿维文旅在特色小镇的研究及实践过程中，一直在践行这一理念，也在不断的突破。

四、特色小镇开发运营的关键

林峰博士从特色产业培育运营、顶层设计、投融资等几方面重点解读了特色小镇开发运营的关键。

林峰博士对特色小镇的“特”有自己独到的见解：产业“特”、功能“特”、形态“特”、机制“特”。

特色小镇真实有效的发展，关键是要做好产业选择、产业规划、产业培育、产业集群化、产业品牌塑造，形成特色产业持续发展的路径。特色产业是城镇发展的背景与推动力，构成了人口与要素集聚的前提和基础。特色产业应在纵向上实现延伸，向上往研发延伸，向下往应用、营销、管理、服务延伸；横向上实现整合，与旅游、教育、会议等相关产业及配套产业进行广泛融合，实现全产业链聚集。

在特色小镇的创新规划手法层面，林峰博士提出了产业规划、城乡总体规划、土地利用规划与景观规划和城市设计“四规合一”的架构体系，并强调在规划过程中，通过要素整合和资源整合，实现孵化器功能，运用联合孵化模式，导入成功的结构，将后端的建造、运营、管理、营销等全要素资源导入前期规划设计中，利于形成落地性强的规划方案，同时运用互联网思维，实现小镇规划中的基础分析、功能产品、保障体系、落地实施、城市营销等方面的突破。提供一揽子解决方案和全产业链一体化服务，破解规划与运营的脱节问题。

在特色小镇的开发建设中，持续稳定的资金来源、科学的投融资规划是至关重要的，林峰博士指出，特色小镇的开发建设，关键是把控好“投、融、营、退”四步结构，掌握好“六大收益模式”。

四步结构，即：投资的时序与规模控制、融资的对象与政府扶持利用、特色产业与旅游的运营专业化导入、资金与资本的适时适度退出安排；六大收益模式，即工程收益、地产收益、房产收益、旅游收益、特色产业收益、资本收益。这是特色小镇开发投资的核心模式设计。

基于以上六大收益安排投资资金，必然先投资基础设施、土地开发、公共设施开发，必然落实ppp，落实长期化开发金融支持贷款,这就是投资与融资的启动结构。