总第742篇2022第21篇
【导读】
使用者通过出让或划拨等方式取得国有建设用地后，因为规划变更、开发利用或转让等原因，有时会需要对已取得的国有建设用地进行分割（分宗）或相邻地块的合并（并宗）。由于相关规定不够明确或者对相关政策和实务不够熟悉，很多建设用地使用权人一头雾水，一些地方自然资源部门和不动产登记机构往往也不知道能不能办理以及如何办理。
今天就从政策和实务方面一起来看看，土地能否分宗或并宗，以及具备什么条件才能分宗或并宗？
土言土语
您和5万+不动产专业人士一起关注使用者通过出让或划拨等方式取得国有建设用地后，因为规划变更、开发利用或转让等原因，有时会需要对已取得的国有建设用地进行分割（分宗）或相邻地块的合并（并宗）。由于相关规定不够明确或者对相关政策和实务不够熟悉，很多建设用地使用权人不知道一头雾水，一些地方自然资源部门和不动产登记机构往往也不知道能不能办理以及如何办理。要讨论土地分宗和并宗问题，首先应该从宗地概念说起。
宗地首先是地籍概念，从地籍上看，宗地是地籍的最小单元，是土地权属界址线封闭的地块或空间。一般一宗地对应一个权利人，当一宗地上有两个或两个以上权利人，而在实地又无法划分相互之间的界线的，该宗地为这些权利人的共用宗。
在现行有效的《不动产登记操作规范（试行）》（国土资规〔2016〕6号印发，2021年6月7日自然资函〔2021〕242号修改实施适用）和《不动产单元设定与代码编制规则》（GB/T 37346-2019）中，对宗地和不动产单元是这么规定的：不动产单元：权属界线固定封闭且具有独立使用价值的空间，由定着物单元和其所在的宗地（宗海）共同组成，是不动产登记的基本单位。
不动产登记应当以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。独立使用价值的空间应当足以实现相应的用途，并可以独立利用。
1 没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。
2 有房屋等建筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。
3 有地下车库、商铺等具有独立使用价值的特定空间或者码头、油库、隧道、桥梁等构筑物的，以该特定空间或者构筑物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。
申请人申请不动产首次登记前，应当以宗地、宗海为基础，以不动产单元为基本单位，开展不动产权籍调查。
同样，地块规划条件、建设用地供应、规划设计、开发建设以及不动产登记都离不开宗地和宗地范围，宗地也是上述各项工作的基础。国有建设用地在以出让和划拨等方式供应前，自然资源部门首先应当根据国土空间规划和城市建设需要，确定拟供应地块的空间范围、用途和规划指标等用地条件，其中地块的空间范围就是划定宗地，这也是确定其他指标的基础。自然资源部门在供应国有建设用地时，也是按照宗地进行划拨或出让等，并在划拨决定书或出让合同等文书中对宗地范围、用途和开发建设利用等进行约定。用地者也是根据政府给定的宗地范围和相应的规划建设要求进行开发建设。用地者在按照约定缴清土地出让金或开发建设完成后办理不动产登记时，也是按照宗地办理不动产登记，领取不动产权证书。比如出让土地，在按出让合同约定缴清出让金后，一般首先按宗地办理国有建设用地使用权初始登记，领取相应不动产权证书。那么用地者取得国有建设用地后能不能改变宗地范围呢？也就是能否分宗或并宗呢？既然宗地是根据国土空间规划和开发建设需要划定的，而规划和城市建设，包括用地者的开发利用行为都会随时间而发展变化，比如新规划建设道路或公园、学校等，或者原定的公共设施建设取消等，那么分宗或并宗就不可避免。为此，《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》明确：“（七）完善土地分割、合并转让政策。分割、合并后的地块应具备独立分宗条件，涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在合同中明确有关权利义务。拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的，应取得相关权利人同意，不得损害权利人合法权益。”也就是说，分宗和并宗是可以的，但也不可任意为之，应当满足一定的条件。关于并宗，就是同一个权利人拥有的相邻两个或两个以上宗地合并为一个宗地。并宗的目的一般是为了更好的规划和利用土地。比如宗地边上的街角地、两个宗地之间原规划的市政道路取消或改线等；再比如，因为历史原因，一个建筑物跨越两个或两个以上宗地等。宗地合并，首先应当是相邻宗地，宗地之间不存在市政道路等公共设施，也就是说拟合并的宗地应当在物理上相连接；其次，拟合并宗地的权利人应当一致，有共有权利人的应当征得共有权利人同意；第三，登记的权利事项应当一致，或者可以达成一致。比如用途和规划指标等一致，或规划部门同意按照合并后的宗地出具规划意见，再比如剩余使用年期一致或可以调整为一致，还有相同权利性质合并或部分划拨地允许补办出让手续后和出让宗地合并等。当然，权利性质、规划指标、年期发生调整的，可能会涉及出让金调整等问题。第四，出让合同等供地文件没有禁止并宗的条款，且权利人申请并宗。
关于分宗，就是一个宗地分割为两个或两个以上的宗地。分宗的目的往往也是规划建设变化或权利人的开发建设或者融资、转让等需求，比如，原来的宗地上规划了市政道路、公园、学校等，把原来一个宗地分割为物理上不连接的两个或两个以上地块，或者土地用途、规划指标以及建筑物可以明确划分的情形。分宗，首先是物理上可分，比如宗地中间规划建设了市政道路等公共设施，把宗地自然分为两个或多个地块，已经不是一宗地，自然分为了多个宗地；或者宗地上虽没有明显的公共设施等自然地物分割，但宗地内可以划分出不同的区域，比如不同的土地用途或不同的建筑物之间有明确的界线，或者规划部门分别给出了不同区域的规划指标等。应该说这些情形都属于自然分宗，特别是对于出让宗地而言，属于权利人开发利用的权利，实际上也不存在需要审批等行政许可事项。
第三，规划和出让合同等供地文件没有禁止分宗的约定。
第四，工业项目配套建设的行政办公及生活服务设施占用的建设用地，一般不得与整宗地分割。也就是说，只要满足独立的分宗条件，原则上都是可以办理分宗的。国有建设用地发生分宗或并宗，在《不动产登记操作规范（试行）》中明确属于变更登记，宗地号、不动产单元代码相应调整。该《规范》相关规定如下：
8.2.1 适用
已经登记的国有建设用地使用权，因下列情形发生变更的，当事人可以申请变更登记：
......
4 同一权利人分割或合并国有建设用地的；
......
8.2.3 申请材料
申请国有建设用地使用权变更登记，提交的材料包括：
1 不动产登记申请书；
2 申请人身份证明；
3 不动产权属证书；
4 国有建设用地使用权变更材料：（5）同一权利人分割或者合并国有建设用地的，提交自然资源主管部门同意分割或合并的批准文件以及变更后的不动产权籍调查表、宗地图以及宗地界址点坐标等不动产权籍调查成果；（个人理解如果不涉及用途或规划指标调整，分宗一般不涉及批准问题，但需要分宗后的各新宗地规划条件和相关指标）。
结论：国有建设用地分宗或并宗应当满足变更后符合规划、独立成宗等条件，涉及改变用途、权利性质和规划指标的，还应当取得自然资源主管部门的同意，核定并补缴相应的出让金等土地有偿使用费，办理变更登记，领取变更后的不动产权证书。
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