咋入股？咋联营？集体建设用地使用权入股、联营的方式、产权性质与归属

5月15日，本号《不能征地，集体地入市还要再试点，圈外单选、零星项目用地该如何解决？（点开阅读）》一文讨论对于不能征地的项目，可以使用集体建设用地，其中，列入再试点地区的，可根据情况，通过集体建设用地所有权人以集体经营性建设用地出租、集体建设用地使用权出让或集体建设用地使用权联营、入股方式解决用地[点开参阅：自然资源部关于做好采矿用地保障的通知]；非试点地区，不得开展集体建设用地出租、集体建设用地使用权出让等入市工作，但可按照《土地管理法》第60条规定，由所有权人以集体建设用地使用权联营、入股方式解决用地。

文章引发广泛关注和讨论，出让、出租大家比较熟悉，但入股、联营可能有点陌生，不少人想了解咋入股、咋联营？入股、联营的具体方式以及相应的产权性质和归属等。

在正式讨论前，我们还是先回顾一下之前的内容（点开下述标题阅读）：

1.不能征地，集体地入市还要再试点，圈外单选、零星项目用地该如何解决？

2.谁供地？谁能用？集体建设用地的供地主体与使用者身份

一、咋入股？集体建设用地使用权入股的依据、性质与产权归属

1.先看依据，《土地管理法》第60条明确了集体建设用地使用权入股、联营的法律依据：【点开阅读：新《土地管理法》全文及相关条文修改前后对照表】

第六十条 农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府自然资源主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准;其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

按照前款规定兴办企业的建设用地，必须严格控制。省、自治区、直辖市可以按照乡镇企业的不同行业和经营规模，分别规定用地标准。

2.什么是集体建设用地使用权入股呢？入股性质与产权归属

集体经济组织与其他单位、个人以集体建设用地使用权入股形式共同举办企业，其实就是集体经济组织以所有者的身份将集体建设用地使用权从所有权中分离，作价投入与其他单位、个人共同举办的企业，入股后，集体建设用地使用权转化为相应的出资额或企业股份。

关于作价出资或作价入股，《公司法》是有明确规定的：

第二十七条　股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。

因此，集体经济组织以其集体建设用地使用权入股方式与其他单位、个人共同举办企业，应当对相应的集体建设用地使用权评估作价，投入共同举办的企业，入股后，集体建设用地使用权转移至共同举办的企业。鉴于该入股是作为土地所有权人的集体经济组织，将使用权从所有权中分离出来的直接处分和供地行为，可由被入股企业持入股合同及相关批准文件，直接申请办理集体建设用地使用权设立登记，领取不动产权证书，取得集体建设用地使用权，权利类型为：作价入股集体建设用地使用权，可以依法转让、出租、抵押。与此同时，集体经济组织作为企业股东，取得相应企业的股权，按照《公司法》的有关规定行使股东权利。

二、咋联营？集体建设用地使用权联营的依据、性质与产权归属

集体建设用地使用权联营的依据同样是《土地管理法》的第60条。如果说入股还比较清楚的话，对于联营很多人比较陌生，总觉得不够正式，似乎不是法律语言，对其性质与归属也多有争议。

其实，“联营”比“入股”更早写入我国相关法律。在1986年4月通过、1987年1月1日实施、作为建国后第一部民法体系中基本法的《民法通则》（已被《民法典》废止）中，就对“联营”进行了规定和规范。

《民法通则》中的“联营”是个大的“联营”概念，第51条中的“联营”，实际上类似后世的作价出资入股，组成了新的法人经济实体，由新的法人经济实体独立承担民事责任，具体可参见“一”的相关内容。

土地管理法》第60条中的“联营”更类似于《民法通则》第52、53条的“联营”，这两种“联营”虽有一定差别，但都没有成立新的法人单位，没有改变财产归属，权利义务由合同或协议约定，第52条是共同经营，各自以各自所有或经营管理的财产承担民事责任，第53条是按合同约定各自独立经营、各自承担民事责任，相比第52条更松散一些。简单说的话，第52条的联营，集体经济组织的集体建设用地使用权联营收益似乎与共同经营效益相关性更强一点，比如联营收益按共同经营利润的一定比例收取，第53条的联营，集体经济组织不参与对方企业经营，联营收益也与经营效益关系不大，更类似于固定收益，比如集体建设用地使用权联营收益按事先约定的固定金额收取，类似集体建设用地使用权出租，收取相应“租金（联营费用）”。具体采用哪种联营形式、联营收益如何确定、如何收取等，应由集体经济组织与共同举办企业的其他单位、个人协商一致后，通过联营协议或合同具体进行约定。联营企业可以根据双方联营协议、合同约定及批准文件使用相应的集体建设用地，但集体建设用地使用权一般不发生转移，仍属于集体经济组织。集体经济组织可以办理集体建设用地使用权登记，领取不动产权证书，但鉴于仍属于该集体经济组织，不属于联营企业，联营企业自然无权进行转让、出租、抵押等处置。