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综合用地出让年限这样确定

【综合用地内涵与界定】

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院55号令）第12条明确综合用地出让最高年期为50年，但对什么是综合用地并未进行界定。那么究竟综合用地是什么呢？

简单说，综合用地是指同一宗地内有两种或两种以上不同用途土地。

关于土地用途分类标准有一些列演变，1984年《土地利用现状调查技术规程》中专列有“土地利用现状分类及含义”；1989年《城镇地籍调查规程》中单列了“城镇土地分类及含义”；2001年国土资源部颁布城乡统一《全国土地分类（试行）》（国土资发[2001]255号），将全国土地划分为3个一级类15个二级类71个三级类；2007年8月国家标准《全国土地利用现状分类》（GB/21010--2007)将土地分为三大类12个一级类和57个二级类。在这些土地分类标准中，都没有综合用地类别。

2000年国土资源部、国家工商行政管理总局联合发布的《国有土地使用权出让合同》示范文本（国土资发[2000]303号）明确：合同第四条土地用途按《城镇地籍调查规程》规定的土地二级分类填写（注：2001年之后应按《全国土地分类（试行）》三级类填写，2007年国标《全国土地利用现状分类》颁布后，应按《全国土地利用现状分类》规定的土地二级类填写），属于综合用地的，应注明各类具体用途及其所占面积比例。因此，综合用地是指同一宗地包含两种或两种以上《全国土地利用现状分类》规定的不同二级土地类别，例如商业、居住综合用地，科研设计、办公综合用地等。

【综合用地的不同情形】

综合用地可以分两种情形：一是多种用途不动产很难分割、只有一个使用者；二是各用途不动产之间可以分割，往往最终使用者为不同的单位、个人，例如底下两层为商业、上面为居民住宅楼等。

【出让年限规定】

关于出让年限，国务院55号令规定了各类用地最高出让年限：居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。

【区分情形准确确定综合用地出让年限】

1.对于第一种情形的综合用地，即多种用途不动产很难分割、只有一个使用者，应该统一按照综合用地最高出让年限50年为综合用地出让年期，按此办理出让手续。

2.对于第二种情形的综合用地，即各用途不动产之间可以分割，往往最终使用者为不同的单位、个人，由于不同用途界限清楚，可分别属于不同的使用者，为保证各使用者的合法权益，一般应当按照综合用地所包含的具体土地用途分别确定出让年期，例如商业、居住综合用地，应当明确其中商业用地和居住用地各自分摊的土地面积比例，并明确商业用地部分出让年期为40年、居住用地部分出让年期为70年（如统一按50年计，就会出现商业部分实际出让年限超过40年，而居民购买的住宅的土地使用年限又明显小于70年的情形）。