把宅基地卖给城里人，十年后反悔，倒赔城里人百万元
案 情
2005年12月，某市居民甲与该市X村村民乙签订《房屋买卖协议》，以3.8万元购买了村民乙宅基地及房屋。此后，甲居住生活在案涉宅基地及房屋内。乙出售房屋后又在村内取得另一处宅基地盖新房居住至今。
2017年4月，村民乙反悔，诉至人民法院，请求确认案涉房屋买卖协议无效、甲退还案涉宅基地及房屋并归还集体土地使用证。2019年2月，甲向一审人民法院提起诉讼，请求判令乙承担案涉房屋买卖协议无效的全部法律责任，并返还购房款3.8万元、赔偿信赖利益损失（按宅基地区位补偿价计算）188万元。
此案经一审、二审和再审，一审判决结果：一是案涉房屋买卖协议无效，甲将案涉宅基地及房屋腾退给乙并退还集体土地使用证。二是乙返还甲购房款3.8万元，赔偿甲宅基地区位补偿价113万元。
分析
自然资源部不动产登记中心钟京涛就此案的分析：
宅基地使用权是我国法律中较为特殊的一项不动产权利，由于涉及广大农民的居住权益保护问题，该权利的设立、行使和转让受到严格限制，不允许转让给农民集体成员以外的人。鉴于宅基地制度的重要性和复杂性，宅基地使用制度改革正在逐步探索和稳步推进，宅基地使用权主体、客体与权能等方面内容目前主要通过国家政策调整，并未在法律法规层面固定下来。
对此，我国 《民法典》第363条沿袭原《物权法》规定，明确宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。将“国家有关规定”作为特殊依据在法律层面予以认可。从有关政策规定来看，2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的规定》等一系列政策明确禁止城镇居民在农村购置宅基地。因此，在司法实践中，除历史原因等特定情形外，对于城镇居民购买宅基地的协议基本按无效处理，即使村委会同意也不例外。
本案中，甲作为城市居民并非案涉宅基地所在农民集体成员，案涉宅基地买卖显然违反“国家有关规定”；村委会对案涉房屋买卖协议盖章确认，只能视为村委会对买卖行为的认可，可证明房屋交易事实存在，而不能证明案涉房屋买卖关系合法有效，在当事人一方不符合主体要求、未办理法定审批手续的情况下，房屋买卖协议应属无效。对此，本案一审、二审和再审法院均一致认定买卖协议无效，符合当前法律政策精神。
近年来，信赖利益损失赔偿在不动产买卖合同纠纷案件司法判决中频繁出现，其主要依据是《民法典》第500条关于当事人在订立合同中有违背诚信原则的行为造成对方损失的，应当承担赔偿责任的规定。
关于信赖利益损失赔偿数额的确定，需要考虑如下三方面因素：
（1）信赖利益损失范围或总金额确定。当前对于信赖利益损失金额的确定虽有不同认识，但多数观点认为如果仅考虑已支付资金的利息损失，而不考虑土地房屋的增值等因素，有失公平。因此，当前司法实践中对于该问题的认识基本趋于一致，即认为信赖利益损失金额既包括当事人为缔约所支付的费用及资金成本，也包括所失利益，主要是不动产增值或因信赖合同有效而丧失另行订立其他有利合同的机会成本。充分考虑所失利益，也是从制度上让不诚信一方付出相应代价以维护诚实守信市场交易秩序的客观需要。在农村房屋买卖合同确认无效案件的审判实践中，信赖利益损失额一般按照“已支付房屋价款及利息+宅基地区位补偿价”的标准确定，对于宅基地区位补偿价计算，各地规定有所不同。例如：北京市规定，宅基地区位补偿价=（当地普通住宅指导价－房屋重置成新均价）×户均安置面积÷户均宅基地面积。
（2）当事人过错程度和责任分担，主要从双方违约主观故意程度、责任大小、履约情况、因违约所获收益，以及守约方支付的交易成本、双方对损失扩大是否存在责任等方面公平合理确定。在农村宅基地买卖合同确认无效后的过错分担方面，由于出卖方在原有房屋出售多年后请求确认合同无效并要求返还房屋明显有悖诚信原则，多数司法判决认定其承担主要过错责任。
（3）依据公平原则和诚实信用原则酌情确定信赖利益损失的赔偿金额。本案中，人民法院在通过专业评估确定宅基地区位补偿价基础上，按3∶7的比例明确甲乙双方责任分担，符合公平原则。
本案再审法院经审理认为，一审、二审法院根据双方过错程度及评估价值酌情予以确定责任分担比例，判决乙赔偿甲宅基地区位补偿价113万元，符合法律规定和公平合理原则。随后裁定，驳回乙的再审申请。
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