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作者：李月亮

来源：李月亮

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前言（与正文无关）：告诉大家一个好消息！应广大读者的要求，志愿云建立读者群啦！群内福利多多，欢迎大家长按文末二维码加入群聊，我们一起阅读、思考、成长~

前几天，有个爆款新闻很扎心——

天津武清区的一套房子，房价从160万降到了39万。

这是一个2016年开盘的小区，最火的时候达到两万一平。

这套房子83平，当时价格差不多是160万。

而现在同户型已经跌到四五十万。

这套房主急售，更是低至39万。

媒体称之为“膝盖斩”。

这是这波房价下跌中，一个比较显眼的例子。

它当然不代表全部，但像这样跌得心惊肉跳的例子，不算少。

有县城的房子，原先80万，跌到了50万。

北京原本1000万一套的房子，跌到了690万。

上海很多二手房与两年前相比下跌了1/3，新房好一点，但也在跌。

不过也有一些房子保持坚挺。

多数是改善型的新房。

我同事看上一个楼盘，户型又大又好。

她一直盼着那个楼盘跟着大势降一波。

但是等了半年，人家还逆势上涨了。

当然，个例都不说明问题。

要了解全局，还得看统计数据。

总体看，现在是这么个情况：

房价在历经20年的上涨后，在2021年达到高点。

之后三年一直在跌，现在大体跌到了2018年初的价格。

最新数据显示——截至2024年5月，北京、上海、广州、深圳的房价，与最高点相比，分别跌了25.0%、24.4%、25.3%与37.2%。

国内平均房价，跟2021年高点相比，跌了22%。

下图是2024年4月的数据。

跟一年前相比，全国几乎所有城市的房价都跌了。

二手房跌得尤其厉害。（实际情况可能比统计数据还要差一点。）

这是今年4月的数据，5月和6月，也还在连续下跌。

不过跌幅比以前小了。

所以总结一下，现在房价的情况是：

最近三年，全国大部分房子价格都大幅下降了，小部分稳定，极小一部分在涨。

目前还是下降的趋势，但降幅小了。

其实从20多年前，房价开始上涨的时候。

人们就一直说房价贵，要下降。

我2004年在济南买房，精装修4000一平。

大伙都觉得好贵，怕买在高点。

结果之后房价一年更比一年高。

一直涨到了2021年。

那为啥到了2021年前后，房价开始降了呢？

原因很复杂，但我觉得主要有这么四个：

第一，房子太多了。

1980年，中国城市居民的人均住房面积是5平方米，三口之家只有15平方米。

可以想象有多紧巴。

后来国家就一直盖新房。

盖啊盖啊盖。

到2020年，城市人均住房已经达到40多平米，三口之家就是120平。（平均数哈，具体到每家肯定有差异。）

2023年中国城镇住房套数大约3.74亿套，

而城镇一共有3亿多家庭。

城镇住房套户比是1.07。

就是说，平均一个家庭有一套房子了。

我们现有的房子，基本够住了。

可是房产公司在之前的惯性下，还在不断拿地盖楼。

导致房子总量越来越多，有些地方开始过剩。

第二，对房子的需求少了。

中国的人口在减少，又进入了老龄化社会。

老年人基本都是早就有了房子，也没有能力换新房。

所以需求很弱。

与此同时，中国的城市化进程基本完成了。

不再有大量农村人口涌入城市。

迫切需要买新房的人就更少了。

第三，房价太高了。

一个比较公认的说法是，正常的房价，应该是家庭年收入的4-6倍。

就是说，如果你们夫妻一共月入1万，年入12万。

那么买个60万的房子比较合理。

但现在的房价远远超过了这个数。

北京上海甚至都达到了40多倍，显然太高了。

第四，人们对收入的预期下降。

疫情之后，经济环境一直不太好。

人们对自己未来的收入自然也不太乐观。

而正常人如果收入不太稳定，是不敢贷款二三十年去买楼的。

加上疫情那几年，大家都懂了“手里有钱心里不慌”的道理。

如果不是刚需，也不太愿意像过去那样掏空家底去砸一套房子。

所以这几年的情况大体就是——

人们买房的意愿不强，而市场上房子又太多，加上房价又高得离谱。

综合下来就指向了一个结果：房价开始下跌。

房价会一直下跌吗？

先说我的答案：可能还会跌一段时间，但不会一直跌下去。

因为大部分房子的首付，是30%。

房价总体跌破30%，银行就容易出现大量坏账，社会就会出现风险。

打个比方：

小明花100万买了一套房子，首付30万，贷款70万。

结果买完房两年，小明被公司裁员了，还一直找不到新工作。

那他就没钱还贷款，只能断供了。

如果这两年，房价涨了10%，那小明就可以把房子卖110万。

还完银行的贷款，自己还剩几十万，挺好。

但是如果这两年，房价降了40%，那麻烦就大了。

小明的房子只能卖60万，全给银行还不够还清贷款。

但是他又实在拿不出更多钱。

银行就只能认了这笔坏账。

如果就这一笔坏账，还好说。

但是在经济形势不好的时候，会出现成千上万个小明。

那银行的坏账可能就是几十亿上百亿。

银行就扛不住了。

银行要是接二连三地崩溃，整个金融系统就要崩溃。

其实现在，“小明们”就已经层出不穷了。

2023年，全国法拍房挂拍总量达到79.6万套，比2022年增加了36.7%，创了新高。

大部分法拍房，都是因为开发商或者购房人还不上贷款，被银行起诉，随后房子交给法院拍卖。

有媒体报道过一个案例：

2019年，朱梦在武汉买了套房，一百三十多万，首付三十万。

计划每月还四千多，还二十年。

结果随后就赶上疫情，她和老公的公司经营不好，欠了不少债。

贷款还不上了，房子被银行收走。

2023年9月，法院卖掉了房子，不到七十万。

朱梦本来欠银行近一百万，加上诉讼费、逾期费。

把卖房子的钱全给银行后，还欠银行二十来万贷款。

加上首付的三十万，之前还贷的几万，可以说是血亏。

而欠银行这二十来万，她不知啥时才能还上。

银行最后可能也是亏。

而让银行更亏的，是开发商。

房子一再降价，还是卖不出去，很多开发商的资金链就断了。

当初大量贷款盖房子，现在还不上了。

开发商破产，银行又增加一大笔坏账。

如果房价一直下跌，这种情况会越来越多。

这就是新闻里常说的“系统性风险”。

对社会的负面影响不可估量。

之前有一种说法很流行。

说现在人口越来越少，房子越来越多。

将来房子会非常不值钱，跌成白菜价。

会吗？

基本不会。

因为想让房子都降到白菜价，得有一个前提：绝大部分人，都住在自己满意的房子里。

那样市场上的房子就无人问津了，就白菜价了。

而要达成这个条件，可能得每个家庭都住上带院的别墅才行。

但是我们14亿人，就算将来减少到10亿，要想家家住别墅或者豪华大平层，感觉也挺难。

所以大家别被流言蛊惑。

别想着“我可不买房，我倾家荡产买个房，将来白菜价了，多亏”。

好房子肯定不会白菜价的。

倒是差房子可能会。

其实现在就有很多城市，一套房子三四万。

基本都是偏远落后的城市，房子质量也很糟。

很多年轻人冲着便宜跑去买，发现窗户漏风、水管漏水、附近连个外卖都没有。

根本待不住，住俩月就又跑了。

将来应该也是这样。

会有一些偏远的老破小房子非常便宜。

但送你你可能也不想要。

你真正想要的，是又大又新的好房子。

但这种房子，会一直贵。

这三年来，房地产市场血雨腥风。

而一线城市的高端新房，其实价格没怎么降，甚至还在涨。

去年北京豪宅市场还创下了历史新高。

这个原因也很简单。

从根本上说，人的住房需求分四个层次：

一，刚需。比如老破小，能有片瓦遮身，满足基本的生活需求。

二，改善。比如小平层，住得大一点，环境好一点，不那么憋屈。

三，享受。比如大平层，不但房子更大，配套设施也更好，住进去可以享受有品质的生活。

四，奢侈。比如大别墅，面积超大，装修豪华，配套高端，泳池的瓷砖都得是国际一线品牌的。

我们现在大部分人，应该是在第二个层次。

住得还可以，但并不完全满意。

多数人内心里应该还是有“换个好房子”的愿望的。

而且人的需求，都是会不断上升的。

以前刚进城，买个六七十平的房子就觉得还可以。

但住上十年，就会越来越嫌它小，东西没地放，家里太拥挤。

一咬牙换个一百平的，刚开始觉得宽敞，过十年就又感觉不够用了。

也会羡慕别人家住别墅，大阳台，有小院。

但凡有点实力，就还想换。

这就是正常人性。

所以现在虽然房地产市场看起来很冷，没什么交易。

那其实不是因为大家对自己的房子都满意了，真心不想买了。

而是好房子太贵，大家买不起或者不敢买，只能凑合着住现有的。

如果房价掉到一定程度，那些稍微有点钱的人，还是会买的。

比如正在看这篇文章的你，是不是也觉得如果换个更大更舒服的房子，会更好？

所以买房的需求是真实存在的。

如果好房子降到合理区间，人们就会去买的。

而只要还有很多人愿意买，它就不会降到白菜价。

白菜价的只会是落后城市的老破小、郊区房。

开发商也深知这一点，现在建的房子都很有吸引力。

为啥这几年新房普遍比二手房抗跌？

主要就是现在的新房户型更合理，工艺更高级。

大阳台大落地窗，小区里漂亮的园林，家里高科技的物联网，它确实很吸引人。

我一个开发商朋友前几天就跟我讲，有些地方现在已经开始建第五代住房了。

第一代茅草屋，第二代砖瓦房，第三代电梯房，第四代庭院房，第五代就是未来之家。

未来之家，每层楼都有共享花园，全楼都是5G智能系统，还有无人超市、运动馆，物业五星级服务。

你就说你心动不心动吧。

这样的房子，它肯定不能白菜价。

房地产经过二十多年的发展，现在城市居民平均人手一套房子了。

数量上是差不多够了。

但质量上，大家其实还不太满意，还是希望能住上更好的房子。

只是房价太高，经济又不好，大家都不太敢出手买。

你不买我不买，房价就开始跌。

到现在跌了大概三年了，跌幅超过20%。

最近跌得比之前慢了，但看起来还有一定下跌空间。

大概就是这么个情况。

然后这里我还想加一句。

从长期看，房价多半还有上升空间。

二三十年以后，平均房价大概率是要比现在高的。

因为钱一直在贬值，经济也一直向前发展。

我身边有很多消极悲观的朋友，每次谈起大势，都是完了完了没救了的架势。

我不那么认为。

长期看，我还是看好我们大中国。

我们的经济发展会放缓，也会有一些人日子不好过。

但只要不遇到巨大的麻烦，总体应该是还好的。

所以基于以上情况，关于房子，我有以下几个建议。

纯粹个人建议，不一定对，仅供参考哈。

第一，想买房的。

稍等几个月，房价应该就跌得差不多了，该买就可以买了。

有能力的话，尽量买好一点的改善房。

因为以后的趋势大概就是两级化：

好房子越来越贵，差房子越来越便宜。

现在贪便宜买老破小，将来可能砸手里。

反而越好的房子往往越能保值，将来也好出手。

当然，积蓄不多也不要逞能，贷款的时候要想到将来万一失业怎么办。

第二，想卖房的。

手上有老破小的话，最好早点卖，这种房子越后面越难找下家。

比较好的房子，倒是可以留一留，如果不是太缺钱的话。

因为好房子总归有人买。

现在如果在低点卖掉，拿了钱也没什么好投资渠道。

进股市，太容易被割韭菜。

买黄金，现在又贵得离谱。

还不如拿着房子吃租金。

长期看，房价可能还能涨点。

第三，不管想买还是想卖，多关注一线城市。

一线城市的房价是晴雨表。

过往的经验是，二线的涨跌跟着一线走，大概晚半年。

三线比二线晚半年。

所以你看到一线城市房价回暖了，量价都稳了，那普通二线过几个月也就差不多了。

你想买就抓紧买吧。

第四，要综合判断每套房子的性价比。

二十年前，你只要买房子就一定能涨。

甭管是北京五环的还是县城边边的。

买就对。

但现在的涨跌可就不一样了。

现在可能郑州跟哈尔滨不一样，老城区和新城区不一样，甚至一个小区的大户型和小户型都不一样。

很考验我们的判断力。

综合来说，有升值空间的房子基本是：

城市：人口净流入多，经济发展前景好的。

房子：核心地段，房子新，面积大的。

当然，这样的房子现在的价格往往也很高。

大家需要综合判断每个房子的性价比。

好啦，关于房价就大体说完了，最后感慨一句。

这几十年来，房子几乎牵动着所有国人的心。

因为房子确实太贵了。

而它又太重要了。

对中国人来说，房子从来都不是四面墙几片瓦的建筑。

它承载了太多意义——

安稳，幸福，归属感，实力的象征，甚至孩子的未来……

安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。

一千年前杜甫的期待，一千年后，我们还在努力。

希望那一天，不会太远。